Loi Scellier BBC : Principe général

Qu'est ce que la loi Scellier BBC ?

La loi Scellier BBC est apparue au cours de l'année 2009, lorsque les députés ont décidé de « verdir » la réduction d'impôt de la loi Scellier. En effet, afin d'inciter les promoteurs-constructeurs à faire des logements écologiques, le gouvernement avait envisagé de favoriser les investissements dans des logements dit BBC (Bâtiment Basse Consommation). Pour cela la réduction d'impôt Scellier devait passer à 20% alors que le Scellier BBC devait rester à 25%. Mais pour éviter de casser la reprise économique l'administration a préféré repousser l'instauration de la loi Scellier BBC à 2011.

La loi Scellier BBC vient dès 2011 compléter le dispositif de la loi Scellier qui a été mise en place en début d'année 2009.

Tout comme la défiscalisation Scellier « classique », l'avantage fiscal de la loi Scellier BBC est une réduction d'impôt. La défiscalisation Scellier perdure mais les investisseurs pourront désormais choisir un régime alternatif pour leur bien immobilier, le régime de la loi Scellier BBC.

Quel taux de défiscalisation ?

En investissant dans un programme labélisé BBC, vous pourrez bénéficiez de la réduction d'impôt de la loi Scellier majorée de 10 points pour les années 2011 et 2012. Autrement dit les taux de défiscalisation sont fixés à 25% en 2011 et 20% en 2012 (contre 15% et 10% pour le Scellier classique). La base pour calculer la réduction d'impôt est toujours plafonnée à 300 000 €.

Le Scellier « Bâtiment Basse Consommation », est valable pour tous les investissements réalisés dans :

• Des biens immobiliers neufs, en état futur d'achèvement (VEFA), ou réhabilités et destinés à la location et qui répondent aux normes dites BBC.

Scellier BBC : pour qui ?

Tous les contribuables français peuvent prétendre à la loi Scellier BBC. L'avantage du mécanisme de réduction d'impôt est que chaque investisseurs quelque soit sa TMI (Tranche Marginale d'Imposition) peut bénéficier des avantages fiscaux de la loi.

La loi Scellier BBC est destinée à tous les contribuables domiciliés en France qui réalisent un investissement locatif dans l'immobilier résidentiel neuf entre 2011 et 2012.

Scellier BBC ce qu'il faut savoir :

• 25% de réduction d'impôt en 2011, 20% en 2012
• Durée de location de 9 ans minimum
• Investissement réalisés en 2011 et 2012

Quelles sont les différences entre les deux statuts fiscaux ?

Avec la mise en place du dispositif Scellier BBC, deux mécanismes d'impositions fiscales sont possibles. D'un coté le Scellier « classique », de l'autre le mécanisme de défiscalisation dit Scellier BBC.

• 1) Dans le cadre du Scellier « classique », l'investisseur a la possibilité de tirer des revenus locatifs et de défiscaliser grâce à l'achat d'un bien immobilier neuf destiné à la location.

Avantages : Les coûts de construction seront maitrisés. Un bien immobilier non BBC coutera moins cher à construire. Donc un prix d'achat moins élevé, pour une rentabilité meilleure.

Inconvénients : Le montant de réduction d'impôt est moindre que celui accordé en Scellier BBC. 15% en 2011 et 10% en 2012 contre 25% et 20% en Scellier BBC. De plus les contraintes réglementaires en matière d'efficacité énergétiques ne seront pas respectées.

• 2) Dans le cadre du Scellier BBC L'investisseur, comme avec le Scellier classique, défiscalise et perçoit des revenus locatifs issus de son investissement immobilier.

Avantages : une réduction d'impôt supérieure à celle du Scellier « classique ». 25% en Scellier BBC en 2011 contre 15% pour le Scellier non-BBC puis 20% pour le Scellier BBC en 2012 contre 10% pour le non-BBC.

Inconvénients : Les biens immobiliers doivent répondre à des contraintes thermiques et de construction plus contraignantes pour répondre aux normes BBC. Ces coûts de construction supplémentaires vont probablement augmenter le prix d'achat initial, comparativement à un bien immobilier non BBC.

Conclusion : D'un coté un taux de défiscalisation plus important, de l'autre un coût de construction moins élevé. Le choix entre les deux régimes de défiscalisation dépendra principalement des coûts supplémentaires engendrés par les normes BBC. Seule solution que les plafonds de loyers soient plus élevés pour des logements BBC, ce qui permettrait de compenser la perte de rentabilité du au prix d'achat.